Omkostninger ved salg af en ejendom i Barcelona - som enkeltperson
Du skal betale kapitalgevinstskat, hvis der er fortjeneste ved salg af ejendommen:
- Kapitalgevinstskat er de vigtigste omkostninger ved salg af ejendom i Barcelona. Dette beløb er baseret på forskellen i overførselsværdien (hvad køber betaler for lejligheden, og hvad sælger tidligere har betalt for den samme ejendom).
- Hvis du er bosiddende i EU og sælger din sædvanlige bopæl i Spanien, er du fritaget for denne afgift for den brøkdel af kapitalgevinsten, der går til en anden ejendom inden for højst 2 år. Hvis du f.eks. sælger din ejendom og på mindre end 2 år køber en anden ejendom, hvor du har til hensigt at bo, som er samme eller højere værdi end den du solgte, er du fuldstændig fritaget for denne skat.
- Spanske beboere over 65 år, der sælger deres sædvanlige bopæl, er altid fritaget for denne skat, uanset om de bruger deres gevinster til at købe en anden ejendom eller ej.
- I tilfælde af at sælgeren ikke er bosiddende i EU, er køberen forpligtet til at tilbageholde 3% af købsprisen fra sælgeren og give dette beløb til statskassen. Sælgeren vil være istand til at anmode om tilbagebetaling af det overskydende, hvis kapitalgevinstskatten er ringere end 3%. På den anden side skal sælgeren betale det resterende, hvis kapitalgevinstskatten er højere.
- Skattesatsen afhænger af den fortjeneste, der er opnået ved salget. Satserne er beskrevet nedenfor:
| Op til €6,000 | 19% |
| Fra €6,001 til €50,000 | 21% |
| Over €50,000 | 23% |
Du skal også betale de kommunale gevinster, når du sælger din ejendom:
- Kommunale kapitalgevinster er en skat på stigningen i værdien af den grund, hvor ejendommen er bygget, i den tid, du var ejer.
- Skattesatsen beregnes efter værdien af jorden på salgstidspunktet, og det antal år, du ejede ejendommen. Men er der ikke sket en stigning i jordens værdi, mens du var ejer, behøver du ikke betale denne skat, så længe du kan fremlægge tilstrækkeligt bevis for rådhuset, og de godkender din ansøgning.
- Sælgeren er den der betaler denne skat. Men hvis sælgeren ikke er bosiddende i Spanien, er det køberen som er forpligtet til at betale den.
- Skatten skal betales til Barcelonas rådhus indenfor maksimalt 30 arbejdsdage efter datoen for salget.
Omkostningerne ved at sælge ejendom i Barcelona - som firma
Hvis sælgeren af en ejendom fungere som et selskab eller som en juridisk registreret forretningsperson, er virksomheden forpligtet til at betale kapitalgevinstskat af overskuddet.
- Overskuddet er forskellen i overførselsværdien (mellem hvad køber betaler for lejligheden, og hvad sælger oprindeligt betalte for den samme ejendom).
- Virksomheder og juridisk registreret forretningsfolk, beskattes med en virksomhedsskattesats på 25%.
Virksomheder er også forpligtet til at betale de kommunale kapitalgevinster, baseret på gevinsten i værdi af den grund, hvor ejendommen er bygget, nøjagtig som enkeltpersoner ovenfor.
For mere detaljeret oplysninger om skatter, anbefaler Casamona at tale med en advokat, der er specialiseret i beskatning i Spanien.
Hvis du er interesseret i at købe en ejendom i Spanien, er der forskellige omkostninger, du har brug for at vide noget om. Dette afsnit giver dig et klart overblik over, hvad du har brug for vide om det spanske skattesystem.
Enhver person der har til hensigt at købe ejendom i Spanien, er underlagt to hovedtyper af udgifter, den første er skatter og den anden er registreringsomkostnigner. Det anbefales typisk, at enhver, der ønsker at købe en ejendom i Barcelona, har mindst 12% mere af selve ejendommens værdi, for at dække alle disse omkostninger og skatter:
a) ITP, moms og AJD-skatter - De tre skatter fra køb af en ejendom
Heldigvis, skal alle tre skatter ikke nødvendigvis betales. Hvilke skatter der skal betales under hvilke omstændigheder, forklares senere i dette afsnit.
- ITP - Spansk for Impuesto Sobre las Transmisiones Patrimoniales, er en formueoverførselsskat, der gælder for overdragelse i ejerskab af ejendom. Satsen variere afhængigt af hvilken region i Spanien du befinder dig i, men i hele Catalonien (inklusive Barcelona) er det fastsat til 10% for ejendomme med en værdi op til 1.000.000€. Er værdien over 1.000.000€ anvendes en skattesats på 11%
- Moms - Merværdiafgift (på spansk IVA) er en forbrugsafgift, der gælder for alle produkter og tjenester. Dette gælder for hele Spanien. I tilfælde af køb af ejendom er satsen også 10%
- AJD - Spansk for Actos Jurídicos Documentados, er en skat, der gælder for flere typer administrative dokumenter. I tilfælde af køb af en ejendom, anvendes denne skat på notardokumenter. Der er to typer AJD-skat: En fast og variabel sats. Den faste sats afhænger af antallet af papirark, der udgør notardokumenterne. Den variable er forskellig i hver region i Spanien, men i Catalonien (og i Barcelona) er det 1,5% af den deklarerede værdi af ejendommen (undtagen i tilfælde af køb med pant, i hvilket tilfælde den variable AJD-skat vil være 1,5% af pantværdien).
I tilfælde af en tidligere ejet ejendom, skal ITP på 010% og den faste sats på AJD betales. Sidstnævnte har en tendens til at være et lille beløb på 0,15-0,30€ pr. side i noteringsdokumenterne. Men køber du en ny ejendom, skal du betale IVa på 10% og både de faste og varirable AJD-satser.
I nogle få tilfælde, anvendes en reduceret ITP-skat på 5% istedet for de normale 10%. To af de mest almindelige tilfælde er følgende:
- Boligkøb for unge mennesker, der er under 32 år, og som vil bruge ejendommen som deres sædvanlige opholdssted, samt hvor deres årlige indkomst ikke overstiger de lovlige grænser (omkring 35.000€).
- Boligkøb til familier med 3 eller flere børn. Huset skal være familiens sædvanlige opholdssted, og den samlede indkomst som familien opnår, må ikke overstige de lovlige grænser (omkring 35.000€).
Eksempel på at købe en ejendom som enkeltperson:
Du køber en ny lejlighed til en pris på 100.000€ uden pant, og du er over 32 år. Selve lejligheden koster 100.000€, men du skal tilføje yderligere 10% oven på værdien for ITP-skat. Du skal også betale den variable AJD-sats på 1,5% som i dette tilfælde er 1.500€. Den endelige pris eksklusiv andre notar- og registreringsomkostnigner, er 111.500€ plus den faste AJD-skat, som typisk er meget lille, sammenlignet med resten af skatterne.
b) Registreringsomkostnigner
- Registreringsomkostninger er en obligatorisk udgift for alle, der køber en lejlighed. Disse betales til forskellige myndigheder inden for det spanske system. Til tider kan denne proces virke vanskeligt at styre. Derfor kan du få en fuld pakke med en notar, som derefter distribuere dine penge til de relevante myndigheder.
- Registreringsomkostningerne udgør typisk ca. 1.000 – 2.000€.
Når vi køber ejendom som et selskab, skal vi skelne mellem ejendomsselskaber og alle andre typer. Alle andre typer virksomheder skal betale en momsafgift på 21%, når de køber en ejendom (såsom et kontor), men de kan derefter foretage fradrag for forretningsomkostningerne. Vi vil anbefale, at de konsulterer en advokat, der er specialiseret i det spanske skattesystem, for at lære den bedste måde at gøre dette på.
Ejendomsselskaber, der køber en ejendom, skal kun betale 10% moms. Men hvis de planlægger at videresælge ejendommen inden for en periode på 3 år, (5 år for ejendomme købt inden 1. maj 2020) skal de kun betale 3%. Hvis de efter 3 år, stadig ikke har solgt ejendomme, vil de skulle betale de resterende 7%.
Eksempel: Et ejendomsselskab køber en ejendom til 100.000€ og planlægger at videresælge den inden for 3 år, så vil den endelige pris med moms være 103.000€. Hvis selskabet stadig ejer ejendommen efter 3 år, skal de betale yderligere 7.000€. Dette beløb er eksklusivt notadokumenter og registreringsafgifter.
Omkostningerne ved at eje en ejendom i Barcelona
For det første, af alle skatteformål, er det vigtigt at fastslå, om du er klassificeret som en spansk skatteboende eller ej.
Skattebeboere i Spanien betragtes som følgende:
- Fysisk tilstede i mere end 183 dage i kalenderåret - inklusiv lejlighedsvis fravær.
- Vis hovedbasis for professionelle eller økonomiske aktiviteter er i Spanien, direkte eller indirekte.
- Hvis ægtefælle og børn, der er afhængige, er bosiddende i Spanien.
Når du først har købt din lejlighed som udlænding og betalt de obligatoriske skatter og omkostninger, er der stadig andre omkostninger du skal være opmærksom på: IBI (ejendomsskat), samfundsgebyrer, formueskat og personlig indkomstskat (hvis du lejer lejligheden).
- IBI er en obligatorisk ejendomsskat, der betales til det lokale rådhus. Disse skatter har til formål at forbedre infrastrukturen og renheden i det givne samfund.
- Ejendomsskattesedler udstedes af kommunen, normalt mellem september og november. Skatteprocenten er normalt mellem 1% og 2% af ejendommens matrikelværdi.
- Hvis du undlader at overføre IBI til de lokale myndigheder indenfor den angivne tidsramme, opkræves der et strafgebyr på 10-20% af IBI. For at undgå denne situation kan du arrangere, at der foretages en automatisk overførsel til en spansk bank.
- Både spanske borgerer og udenlandske borgere skal betale IBI.
- Fælleskabsgebyrer er omkostninger, der betales til bygingens ejendomsservicetekniker. Dette gebyr betales til vedligeholdelse af bygningen.
- Omkostningerne ved samfundets gebyrer afhænger af bygningen og den nødvendige vedligeholdelse.
- Både spanske borgere og udenlandske borgere skal betale samfundsskat.
Borgeres Personlige Indkomstskat (IRPF)
IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) er den spanske indkomstskat, der betales af enhver indtægtskilde inklusive ejerskab og udlejning af ejendom. Selvom du ikke lejer din ejendom ud, skal du stadig betale en formueskat og medtage den i din IRPF, hvis ejendommen ikke er din sædvanlige bopæl. Er det derimod din sædvanlige bopæl, er du fritaget for denne skat, hvis ejendommens værdi er 300.000€ eller mindre. Hvis du betaler denne skat i Spanien, skal du huske at indsende de relevante formularer, der fritager dig for indkomstskat i dit hjemland.
Ikke-borgeres Personlig Indkomstskat (IRNR)
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) er den indkomstskat, som ikke spanske borgere skal betale for enhver indtægtskilde, der genereres i Spanien. Dette er inklusive indtægter fra at eje og udleje en ejendom. Ligesom med spanske borgere, skal udenlandske borgere også betale en formueskat for at blive inkluderet i deres IRNR, simpelthen for at eje en ejendom, selvom de ikke udlejer den. De skal betale denne skat, selvom de i øjeblikket bor i den nævnte ejendom, i modsætning til beboere, fordi det ikke kan betragtes som deres sædvanlige opholdssted (som er beliggende i et andet land). Denne skat beregnes i henhold til ejendommens matrikelværdi.
Eksempel: Uanset om du er spansk borger eller ej, og køber en lejlighed til 100.000€, hvor du ikke bor fast, og gerne vil vide, hvor meget dine årlige omkostninger vil være, skal du overveje følgende:
- Lad os antage at din IBI er sat til 800€ af det lokale rådhus.
- Samfundsgebyrene for din bygning er sat til 400€ om året.
- Din ejendom er vurderet til 100.000€, formueskatten er ca. 2% af nettoværdien af din ejendom eller 2.000€ i dette tilfælde.
Dette betyder, at de samlede årlige omkostnigner for at eje denne ejendom, vil være 3.200€, eksklusiv forsyningsselskaber.
Sådan betaler du forskellige ejendomsomkostnigner i Barcelona
Der kan betales kontant eller du kan overføre penge direkte til Casamona kontoen.
Reservation kan foretages ved at indbetale direkte til Casamona kontoen, hvorefter vi betaler sælgeren.
Overfør penge direkte til Casamona kontoen eller advokatens konto, hvoraf begge betaler sælgeren.
Der er også mulighed for at mødes personligt for at betale kontant eller med en bankcheck.
Ved bankoverførsel eller bankcheck fra en spansk bankkonto.
Kontanter til banken, bankkontrol eller betaling med kreditkort direkte fra en spansk bankkonto eller din egen private konto.
Gas, el, vand og samfundsgebyrer
Overfør eller betal med kreditkort direkte fra en spansk bankkonto.
Overfør eller betal med kreditkort direkte fra en spansk bankkonto.
Energi effektivitets certifikat
Alle ejendomsejere skal have et energi certifikat, og resultaterne af energieffektiviteten skal føjes til alle annoncer, til information om ejendommen og til alle kontakter.
Certifikatet koster omkring 200€ og er gyldigt i 10 år. En certificeret tekniker vil inspicere ejendommen og tage sig af det nødvendige papirarbejde. Den relevante energiafdeling i den Catalanske regering udsteder derefter certifikatet til ejeren, kaldet 'Certificado de Eficiencia Energética'.
Energieffektivitetstesten vil se på ejendommens energiforbrug såvel som energiemissionen. Dette vurderes derefter på en skala fra A til G (A er den mest effektive og G er den mindst effektive).
Det er vigtigt, at ejere får dette certifikat, da gebyret for at overtræde dette vil variere fra 300€ til 6.000€. Der er dog nogle få undtagelser, og følgende behøver ikke at få et certifikat: Historiske eller på anden måde officielt beskyttede bygninger, bygninger eller dele af bygninger, der udelukkende bruges til religiøse aktiviteter, foreløbige ejendomme med en planlagt brug på 2 år eller mindre, ikke beboelsesejendomme (eller dele af bygninger), der ikke kræver en behagelig temperatur (som et lager eller en garage), bygninger eller dele af bygninger, der er isoleret og har en brugbar overflade på 50m2. Ejendomme der gennemgår omfattende renoveringsarbejde og ejendomme der bruges mindre end 4 måneder om året (som et sommerhus), så længe energiforbruget er mindre end 25% af det, der ville være resultatet af dets anvendelse året rundt, og ejeren erklære det som sådan.
Vigtig note!
For at undgå komplikationer og for at sikre, at alle skatter og omkostninger betales til de relevante myngidheder, kan du oprette en konto i en spansk bank. På denne måde går du ikke glip af datoer eller overførsler og undgår bøder og skattestraf. Casamona tilbyder en service, der giver dig en bankkonto og et NIE nummer.
Casamona er IKKE ansvarlig for eventuelle fejl eller udeladelser inden for nogen sektion af "omkostnigner og skatter". Hvis du er i tvivl, bedes du kontakte en advokat.
4 beds
2 baths
172m2
